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Affitto a riscatto: cos’è e come funziona

Posted by Dino De Filippo on 26 aprile 2018
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Tra le varie tipologie, la formula di affitto a riscatto è la più gettonata degli ultimi anni. Vediamo insieme le 10 cose più importanti da sapere sull’affitto a riscatto.

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Cosa è l’affitto a riscatto
Se avete trovato la casa dei vostri sogni ma siete ancora indecisi se affittarla o acquistarla, o più semplicemente la banca non vi ha concesso il mutuo, potete optare per la formula di affitto a riscatto. Di cosa si tratta nello specifico? l’affitto a riscatto è un particolare tipo di contratto che permette a colui che prende in affitto una casa di diventarne proprietario dopo un determinato periodo di tempo. È come se fosse una forma di leasing, anche se le differenze sono tante.

Come funziona l’affitto a riscatto
Questo particolare tipo di contratto può essere applicato sia per beni mobili, quindi le case, che per i beni immobili. Nel caso di una casa, ad esempio, il contratto prevede che il proprietario si accordi con il futuro affittuario/compratore e concede la sua proprietà in affitto per un periodo di tempo limitato, che ovviamente viene stabilito anticipatamente. Trascorso tale periodo, si procede alla vendita dell’immobile con conseguente passaggio di proprietà. Poi, nel momento in cui si procede alla vendita, si può tener conto, sia per intero che parzialmente, dell’importo versato sino a quel momento come canone d’affitto. Esistono diverse forme contrattuali di affitto a riscatto.

Formula contrattuale rent to buy
In questo caso specifico, il contratto di affitto precede quello di vendita. Allo stesso tempo, però, la futura vendita è facilitata grazie al pagamento dilazionato nel tempo. Il venditore, quindi, accetta la rateizzazione dell’importo ed ha il vantaggio di rimanere effettivamente proprietario dell’immobile fino a quando non si arriva al saldo definitivo. L’acquirente, invece, ha la convenienza di pagare il canone d’affitto, importo che solitamente è più basso di una classica rata del mutuo. Questa tipologia di contratto è la più diffusa, o addirittura l’unica soluzione per tutti coloro che non possono permettersi una rata alta. In questo caso, dopo il termine deciso con il venditore, l’affittuario può esercitare l’opzione d’acquisto. Ad esempio, possono accordarsi per una locazione di 5 anni e al momento della scadenza l’affittuario può decidere se acquistare la casa o meno. Solitamente, in questi casi la rata dell’affitto è un po’ più alta del solito, in quanto viene considerata una sorta di acconto sul futuro prezzo d’acquisto. Ovviamente, il prezzo d’acquisto deve essere indicato ad inizio contratto e tale deve rimanere sino alla fine.

Buy to rent
Al contrario, con il buy to rent si procede immediatamente con la vendita dell’immobile ad un prezzo concordato, ma sempre dilazionato nel tempo. Il venditore, di contro, avrà la sicurezza di poter ritornare ad essere il proprietario dell’immobile qualora il compratore non adempiesse agli importi dovuti. Questa solitamente è la tipologia di contratto più utilizzata. In questo caso, vengono redatti due contratti differenti, uno di affitto e uno “preliminare” di futura vendita. Il contratto preliminare viene regolarmente trascritto nei registri immobiliari ed ha una durata di massimo dieci anni. Nel presente contratto le parti hanno la facoltà di scegliere se il preliminare obbliga alla compravendita o se invece sarà il locatore a decidere se procedere all’acquisto o meno dell’immobile.

Nuda proprietà
Nel caso di vendita della nuda proprietà, invece, il proprietario può vendere l’immobile conservando però il diritto di viverci tutta la vita, godendo quindi della propria casa in tranquillità, ma col vantaggio di poter fruire immediatamente di un discreto capitale che lo aiuterebbe a vivere senza pensieri. Ovviamente ci sono dei vantaggi anche per il compratore, il quale acquisterà la proprietà ad un prezzo sicuramente agevolato, che viene calcolato in base all’età anagrafica del venditore. Il prezzo è sicuramente conveniente poiché al momento della perizia si applica un coefficiente che può variare in base all’età di colui che ne usufruisce. Tali coefficienti vengono elaborati dal Ministero delle Finanze e si basano su statistiche che riguardano l’aspettativa di vita.

Altre tipologie di contratti
Esistono, inoltre, altre forme contrattuali. Una di queste è l’affitto con riscatto automatico, secondo la quale è previsto obbligatoriamente il passaggio di proprietà dopo il pagamento di un certo numero di rate o di una certa somma. Altra formula, invece, è quella con riserva di proprietà. In questo caso, i proprietari hanno maggiori garanzie qualora l’affittuario non pagasse regolarmente l’importo dovuto ed hanno la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto e di ritornare a disporre del loro immobile. In questo caso, però, il proprietario ha l’obbligo di restituire una parte delle somme che ha ricevuto. Tale somma può essere stabilita da un giudice oppure può essere preventivamente indicata sul contratto.

Affitto con riscatto: cosa prevede la legge
Il D.L. 133 del 2014, meglio conosciuto come decreto Sblocca Italia, disciplina le varie opzioni di affitto con riscatto. Secondo la legge, quindi, si stabilisce che i contratti devono essere regolarmente trascritti sugli appositi registri immobiliari. A differenza di quelli preliminari, la cui durata è solitamente di tre anni, i contratti di affitto con riscatto possono avere una durata di 10 anni. Sempre nello stesso decreto, al comma secondo, viene precisato che il contratto con riscatto può essere risolto nel momento in cui il compratore/affittuario non proceda regolarmente al versamento della quota mensile pattuita. A tal proposito, sul contratto deve essere chiaramente indicato quanti mancati pagamenti o ritardi negli stessi possono essere accettati, prima che scatti la risoluzione del contratto.
Riguardo all’obbligo di acquisto, a tal proposito, la legge parla chiaro. In realtà, la possibilità di scegliere se acquistare la casa alla fine del periodo di locazione deve essere decisa a priori e trascritta sul contratto da entrambe le parti. Questo per venire incontro a tutte quelle persone che magari non sono in grado di adempiere al pagamento successivo.

Vantaggi dell’affitto con riscatto
Al giorno d’oggi, a meno che non si abbia un gruzzoletto da parte da versare come anticipo per un acquisto, le banche che concedono mutui sono davvero poche. E quand’anche lo concedono, i tassi di interesse sono alle stelle. Per poter ottenere un mutuo, molto dipende dalle condizioni lavorative dei futuri compratori. In una coppia, ad esempio, è imprescindibile che entrambi lavorino e che abbiano un contratto a tempo indeterminato, meglio se statale o comunale. In caso contrario, è veramente difficile ottenere un mutuo. Per tale ragione, sono sempre meno le persone che comprano casa e che ripiegano la loro scelta sull’affitto con riscatto. Questa soluzione è vantaggiosa sia per chi vuole acquistare che per chi deve o vuole vendere. Nel primo caso, chi vuole acquistare può farlo senza bisogno di un mutuo, ma soprattutto con la consapevolezza di non vanificare le rate dell’affitto. Allo stesso tempo, chi vuole vendere ha l’opportunità di concedere una casa in affitto, incassandone regolarmente l’importo della rata, e poi cedere definitivamente l’immobile al momento della vendita in presenza del notaio.
Altro vantaggio da non sottovalutare, consiste nel fatto che con questa tipologia di affitto si può “provare” la casa prima di comprarla. Dato che il contratto non obbliga all’acquisto, si può sempre decidere di non acquistare successivamente l’appartamento qualora non si fosse pienamente soddisfatti dello stesso. Inoltre, non risultando immediatamente i proprietari del bene, non si va incontro al pagamento delle tasse e delle imposte sulla casa.

Le condizioni contrattuali
Prima di procedere alla soluzione di affitto con riscatto, è importante visionare bene il contratto e leggerne attentamente le condizioni. Per prima cosa, bisogna assicurarsi che la rata mensile che si verserà per l’affitto sia adeguata. Per rendersene conto, basta confrontarla con quelle delle normali locazioni. Inoltre, è bene accertarsi che non vi sia nessun alcun acconto da versare per il futuro acquisto dell’immobile, che non vi siano maggiorazioni ingiustificate e soprattutto un vincolo di tempo che obblighi il futuro acquirente ad acquistare l’immobile entro una data prestabilita.
Per valutare l’effettiva convenienza dell’affitto con riscatto, bisogna considerare anche il prezzo di vendita che viene deciso dalle due parti. Tale importo, infatti, può essere quello di mercato, oppure un prezzo fissato sin dall’inizio e poi magari ridotto tenendo conto dell’importo versato per l’affitto durante tutto quell’arco di tempo.
Infine, non bisogna mai sottovalutare le condizioni che regolano la risoluzione del contratto. Queste ultime, infatti, devono essere valutate con molta attenzione per non incappare in spiacevoli sorprese, come interessi o eventuali indennità a carico di una parte o dell’altra.

Svantaggi
Nonostante sia una soluzione da non sottovalutare, il contratto di affitto con riscatto, nella realtà, può essere considerato solo un palliativo, dal momento che se i soldi per comprare una casa non si hanno, di certo in 3/4 anni la situazione non cambia. Ovviamente poi ci sono le eccezioni, ma stando così i fatti, bisogna tener conto che solitamente questi generi di contratti prevedono una quota di affitto maggiore rispetto a quelle comuni e quindi si deve valutare bene se il gioco ne vale la candela. Inoltre, se alla fine dei giochi si decide di non procedere con l’acquisto, il canone versato fino a quel momento per l’affitto ovviamente va perso. Infine, ricordarsi sempre di trascrivere il contratto per evitare brutte sorprese.

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